诸葛科技：货币供应相对充足与需求不振并存，资金流动性略显不足

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融资端仅利好部分优质房企，行业资金压力犹存。根据国家统计局数据显示，2023年1-5月，房地产开发企业到位资金55958亿元，同比下降6.6%，降幅较1-4月扩大0.2个百分点。至此，房地产行业到位资金累计同比连续3月收窄后再次小幅扩大。从各渠道资金来源来看，1-5月定金及预收款、个人按揭贷款同比维持正增长并且涨幅扩大，可以看出销售端在1-5月的正向表现。

整体来看，房企到位资金上半年基本呈现稳定修复态势，降幅连续多月收窄但仍未转正，必须正视的是当前行业资金压力犹存，市场风险仍在出清中。在当前行业环境下，销售端增长动能减弱，房企间分化加剧，融资政策向优质房企倾斜，优质头部企业资产结构进一步优化，同时多数高负债房企面临的流动性问题仍难以化解。后续政策端仍需在救企上继续发力。

社融数据放缓，企业债融回落成主因。社会融资数据来看，5月社融存量规模增速为9.5%，较上月收窄0.5个百分点，同比增速达到历史低位水平。增量来看，5月环比多增3429亿元，但同比少增1.28万亿元。整体来看，社融数据恢复不及预期，尤其是企业部门预期较弱、信心不稳，企业新增融资额已经呈现负增长。

对未来前景和收入预期不佳，居民购房意愿减弱。根据中国人民银行公布的城镇储户问卷调查报告，2023年二季度未来三个月居民选择购房的比例降至16.9%，较上个季度回落0.6个百分点，达到自2018年以来除了2022年四季度的次低谷。居民购房意愿下降，究其原因，与对未来收入预期偏弱以及对房地产行业信心不足有很大的相关性。根据国家统计局数据，2023年3月以来城镇居民失业率保持稳中有降的态势，而16-24岁的青年群体失业率却连续5月上升，到5月失业率达到20.8%，较上月再扩大0.4个百分点，作为主力购房群体的青年人失业率居高不下，购房需求不足也在意料之中。

剪刀差小幅收窄、整体高位徘徊，货币供给端稳健输出。虽然社融数据恢复不甚理想，但货币供给端却仍旧保持相对充足。社融与M2是反映同一事物的一体两面，社融是从需求端反映社会货币的需求状况，M2是从供给端反映社会货币的供给情况。根据中国人民银行数据显示，5月末M2同比增长11.6%，较上月回落0.8个百分点，M1同比增长4.7%，较上月回落0.6个百分点。通常来看，M1与房地产市场景气度呈现很强的相关性，5月M1增速的收窄与地产销售端的走弱脱不开关系。5月份M1与M2增速剪刀差较上月收窄0.2个百分点，呈现小幅修复迹象，反映出实体经济和市场主体经营活动活跃度有所提升，但是不可否认的是，当前M1-M2剪刀差仍处于历史高位水平，推动扩大内需，提高资金流动性、促进房地产实现软着陆迫在眉睫。当前来看，市场信心略显低沉，对于很多房地产企业来说，在达成融资后不再选择大举投资，而是持币观望或者用于偿债，这也是M2一直保持稳步增长，而房地产行业投资相关指标尤其是新开工不断回落的重要原因。

房贷利率维持低位，LPR年内首次下调引导购房成本进一步降低，全国超40城下调首套房贷利率。LPR在连续10月维持不变后今年6月下调10个基点，1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%，这也是今年首次下调LPR报价，对市场释放了宽松的信号，同时也直接带动城市房贷利率的下调，有效降低购房成本，提升购房者入市积极性。根据央行建立的首套住房贷款利率政策动态调整机制，符合条件的城市首套房利率可在基准利率上适时调整，根据诸葛数据研究中心不完全统计，截止至当前，有超40城首套房贷款利率降至4%以下，包括天津、郑州、无锡、厦门、福州等重点二线城市在内。

从资金面来看，当前货币供应稳健且保持新增，行业资金压力边际缓解，加之LPR下调释放利好信号，购房成本降低，但是当前不管是企业还是购房者信心仍偏弱，新增货币更多的停留于银行体系中，并未被市场主体应用于消费或者投资，这也就导致资金流动性降低，市场活力减弱，因此提升市场主体的信心和预期才是当下的重中之重。